大樓與公寓的抉擇
很多人在剛開始看屋時，都有這樣的困惑，買房要選大樓有電梯的，還是公寓沒有電梯的。(透天厝屬於比較特殊的產品，不在此說明)大樓與公寓的抉擇?
先簡單說明，一般超過5以上，就會增設電梯。(除了特殊個案的透天厝、別墅)
所以我們常稱6-8樓為華廈，11樓以上為大樓。
5樓以下，沒有電梯為公寓。(台灣有相當多的老舊公寓，也是最近危老條例的更新重點)
5樓以下整棟為單一建號(建物登記)，通常稱為透天厝或別墅(低容積率的地區較常見，如住一、住二)。
公寓的屋齡大多超過30年以上。
(透天厝或別墅屋齡差異較大，低住宅密度屋齡較新，市中心的透天或別墅則相當老舊)
早年的建築年代，沒有建蔽率考量，因此建物大多是蓋的很滿，空地會比較少。(4-5樓公寓為主)
【公寓】
一樓的空地，也大多會讓一樓使用，當庭院居多。(少數大馬路邊的公寓，沒有庭院的規劃)
華廈是稱6-8樓有電梯的房子，大多是雙拼兩戶，也有較大社區型一層3-4戶的。(早年華廈產品為7樓居多)
一般雙拼的電梯華廈，多數是不會請管理員來做統一管理的，公寓的更加不會。
【電梯華廈】
屬於比較沒有管理的住宅社區。
少數大型的社區，會額外申請管理員，也會成立管委會，是屬於相對有制度的社區，環境相對來的好些。
稱為大樓，一般是超過8樓以上的住戶社區。
【大樓】
多數來說是比較會有管委會與管理員。
管理來說，相對會比較好些。
但如果是在市中心大馬路上，許多大樓屬於住商混合的大樓社區!~
主要因素為早年，大馬路上的建築規劃，即便是商業區，但還是住宅規劃居多，後來商業發達後，陸續有辦公室的進駐，造成現在的住商混合類型的大樓
雖然有管理員，但相對來說，進出也比較複雜，管制也比較不容易。
【屋齡差異】
最老舊的大樓屋齡大多在20-25年左右。
最老舊的華廈屋齡大多在25-30年左右。
最老舊的公寓屋齡大多超過30年。
新的建築物，除了別墅、透天厝的規劃以外，都會有電梯的規劃。
大廈、大樓與公寓的比較，其中的關鍵是環境，大多的公寓會是在巷內，相對來說比較安靜。
公寓的室內坪數與權狀面積，也是很實在。(公寓的特色)
甚至有不少公寓是沒有公設的，附屬建物也有不少沒有登記。
因此，如果相當重視室內面積的話，公寓會是一個很好的選擇。
公寓的缺點是老舊，整體修繕是不划算的，許多屋主大多是簡單維護，等待有機會改建。
缺點是老舊，自然在安全上也是相對不足~!
相對來說，在台北市治安是還OK。
安全有一部分是耐震的部分，畢竟台灣屬於地震帶相當多，隨時都可能來搖一下。
公寓的優點是改建後的增值空間。(但卻是漫長的更新路)
雖然都更不容易，但政府近期的老危條例，也是一種鼓勵老舊公寓的改建政策。
公寓有不少買主是買來出租，等待未來的改建。
屬於長期的投資選擇。~
大廈與大樓有不少也是相當老舊，耐震的安全也是不足。
如果有管理員，相對會好些，屋齡也會比公寓會新一些。
但大廈與大樓的都市更新，受限於容積率的問題，目前是更加困難。
行情來說，自然公寓會比大廈與大樓低一些。
選擇公寓的觀點是有長期投資的思維。
購買不動產，即便是要自己居住，其實也可以增加一些投資的觀點。
公寓、大廈與大樓的公設，自然是公寓最低，甚至零公設。
而華廈與大樓的公設，與屋齡有很大的關聯。
越新的房子，公設比越高。
新的房子，有些可能近40%，自然室內面積會差異相當大。
室內面積的需求，也是買房子需要考量的點。
近期的雨遮，已經不能登記，也不能計價，未來的虛坪會少一些些。
(露台幾年前就不在登記，但如果該戶有露台，雖然沒計算露台價格，但整體價格來說，還是會比沒有露台的會高)
【抉擇關鍵重點】
預算與坪數相當重要。
台北市與新北市的房價落差不小，但以都市的發展來說，台北市相對好些。
關鍵的四個因素，預算(還款能力)、坪數(室內格局)、區域(雙北的區域)與類型(大樓、華廈或公寓)，如果總分100分，如何分配給這四項，就可以大略看出您的答案。
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不動產經紀人 / 新北市都市推動師
曾 建福 Chien-Fu Tseng
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