忠孝後山埤二樓 重建分析案例

目前買不動產以自住型居多，但現今的不動產不在像過去漲幅空間大。

投資的空間被壓縮了，買的不對，還有可能會虧損。

因此!

投資不動產，要睜大眼睛，保守評估。

分區為住三之一，容積率為300%，建蔽率45%。

整個街廓不大

本標的物：

永吉段一小段

面積：110平方公尺

土地持分四分之一

共計：27.5平方公尺(8.32坪)

公寓的價值最高點在重建之後的分配價值。

危老與都更的條件來說，都更相對優惠。

整個街廓面積不大，應是整體開發為佳。

都更不容易，但卻是未來重要的議題。

十年都更重建的投資規劃。

從坪效的圖表中，可以了解每一坪土地高達6.27-6.91倍，目前都更的獎勵都有機會可以拿到最高值50%

土地持分為8.31坪 * 6.91 = 64.33坪

因坪效高，附近新屋價值也高，因此分配值會在6:4左右。

分回坪數將在38.6坪左右，另外加上車位，公設比如在30左右，室內在29坪左右。

總價值可能高達近4000萬左右。(含車位)

如果以自住更新，成立更新會來進行，將可能在多出15-20%之間。

相當適合中長期投資，尚未改建前，可以出租收租金，旁邊2樓，附帶家具家電，招租3萬元，保守租2萬出頭是可行的。

以上為簡易的投資分析。

也歡迎購買後，委託我們團隊來協助開發整合，相信在目前政府重視重建的政策下，也許不用到十年。

售價2300萬

投資最保守值分析，所有數值接近可能保守，風險值降低!!

十年重建的中長遠投資。

租金收益每月2萬，共計240萬，扣除租賃所得稅10%，實際為216萬。

貸款金額六成為1380萬元，利率2%，十年間利息約為276萬元整。

(正常還款為本金攤提，但計算上較為複雜些，因此以簡易的投資概算來評估)

投資金額為920萬元，利息約276萬元，租金收益為216萬元，整個合計為980萬。

其他間接成本估算為10%，共投資1078萬元整。

10年後，完成重建，如果不銷售的話，大約為擁有3500萬元(最保守值)的新屋(貸款金額依舊是1380萬元，貸款約四成)

如果銷售的話，售價3500萬(含車位)

返還貸款1380萬元，剩餘2120萬元整，十年增值1042萬元。

每年投報率約為9.6%，這數值還是很保守的估算。

(購買價格、利率、租金、間接成本、新屋價值、都更重建分配值等皆儘可能的保守估算)

保守值一般評估值

土地坪效：6.27~6.91倍