投資報酬率

購買不動產，往往會有兩個大方向，自住與投資。

自住的方向，因個人的考量差異大，在此就先不多說明~

投資不動產的觀念，其實也有很大的學問，很多人都會單純收到高投報率所吸引~

但投資不動產，不單單僅僅是收益/投資金額，如此的簡單而已。

報酬率(%)一般的觀念

會是 = 獲利(租金收入) ／投入的本金(總價)

因為不動產特有的特色是槓桿投資觀念。!~

也就是拿3成的價格來投資不動產，所呈現的投資理論。

維基百科

資金槓桿(英語：Leverage 或 Gearing)，例如操作具有10倍契約保證金或權利金價值的期貨或選擇權商品契約^[1]。

這都是當時的企業過度舉債投資於高風險的事業或活動，遇到投資獲利不如預期時，槓桿作用的乘數效果，加速企業的虧損以及資金的缺口，到影響整體的經濟環境。

而負債比就是資金槓桿，負債比越高，槓桿效果就越大。

然而資金槓桿的乘數效果是雙向的，當公司運用借貸的資金獲利等於或高於預期時，對股東的報酬將是加成；相反的，當獲利低於預期，甚至發生虧損時，就有如屋漏偏逢連夜雨，嚴重者就是營運中斷，走上清算或破產一途，使得股東投資化成泡沫。

所以自然人和企業的經營者應該很嚴肅的看待這個比率。

尤其是企業擴張或從事併購而有長期的資金需求時，應謹慎評估金募集決策對負債比的影響。

企業的投資報酬率與股東權益報酬率的關係，顯示出經營者是否有效利用資金槓桿，當企業沒有負債或負債金額佔資產的比例很小時，這兩個比率會相等或很接近。

增加的資產而獲致較股東供的資金本身高的利潤。

當然，財務報表所表達的為已發生的事實，未來是否會持續產生相同的效果，有賴決策者根據各項資料綜合判斷。

負債淨值比＝ 長期負債

股東權益

這是衡量一家公司的資金槓桿的另一種方式。

它表達企業的資源由負債提供的比重，其比重越高代表資金槓桿越大。

由於負債來源的資金，是負擔固定的利息費用。

站在股東的立場，企業營運獲利良好時，可達到以小搏大的效果，固定的利息費用可能是企業無法輕易擺脫的夢靨，這也是任何槓桿效應的雙向乘數。

早期不動產可以拿1成或不拿錢(低自備資金)來投資(高資金槓桿投資)，所能呈現的回報，往往是相當之大。

造成房地產價格的大幅波動，有人賺了不少人，也有部分因考量失策，損失慘重。~

目前因政府的把關，以及銀行的政策，大多要自備3成左右的金額來投資標的物。

但整體的投保來說，也會遠比不能貸款來的高與有效!

因此，當您看到國外的十幾%投報，有時都是必須要全額支付價金，相對來說，投報也就僅僅是單純的一般投資觀念，少了槓桿的效果。

當然!

槓桿的投資，相對來說也要承擔相對應的風險，但如果投資選的理想，有穩定的租金收入，長時間來看，都會是很好選擇。

投資都會有相對的風險，這也是在投資前，需要好好考量的重點。

簡單的投資觀念

如果總價1000萬，投資十年。

每個月2萬租金，十年的總租金是240萬元。

最基本的算法是24/1000萬，大約2.4%投報。

但這樣是最陽春算法~

其中還要考量其他支出，以及各項稅費等等的考量。

但這是全額，不貸款的投報算法。

如果!~

貸款7成，僅拿出3成，300萬的自備款。

租金一樣的情況，要扣除貸款費用以及其他支出的費用等。

在以收入/300萬來計算報酬率。

這樣的投報，會遠比不貸款來的高。

以上