很多朋友經常在租賃不動產時，有遇到很多狀況，不知道該如何做好？
在此簡單列出，租賃不動產時，經常會遇到的狀況與問題。
先說基本常見的問題
基本
- 個人承租／公司承租。
- 個人承租比較單純，但可以節稅的空間較低。
- 公司承租，節稅的空間較高。
- 如需要公司承租，建議要一開始就講清楚，避免浪費時間。
- 公司設立登記／戶籍登記。
- 關係到屋主必須要合法報稅。
- 因此如有此需求，建議要一開始就講清楚，避免浪費時間。
- 自己接觸或透過房仲。
- 一般房仲必須要有委託，才能刊登廣告，如果沒有屋主委託書，就招租，會被罰款。
- 房仲或中間者是否合法不動產經營業者。
- 內政部可以查詢合法業者。
- 如是中間者，更要特別注意。
- 出租當事人是屋主或有權利出租者。
- 租前調查清楚，請在簽約時，求證當事人資格。
- 一般仲介或公證都會做資格審核。
- 出租產權登記坪數／屋齡／結構。
- 租前調查清楚，並列入合約書內。
- 有無車位／租金／管理費。
- 租前講清楚，使用權還是有獨立產權，列入合約書內。
- 租金／租期／押金。
- 租前講清楚，並列入合約書內。
- 住宅很多都一年一年簽約，但建議可以簽長些，避免經常搬遷。
- 商用部分，因經常涉及到裝修費用攤提，因此，很多要求５年以上租約，漲幅另外商議。
- 裝修期。
- 租前講清楚，並列入合約書內。
- 實價登錄
- 按現行規定，經過仲介者，必須實價登錄，屋主自行出租者不用。（奇怪的立法委員的功德）
- 附近租金行情。
- 實價登錄可以調查，但住宅未實際報稅者多，因此參考案件會較少。
- 標的物附近各種情形，尤其是否有發生過重大事件。
- 租前周圍調查一下，避免有發生重大事件。
- 現況設備
- 租前講清楚，最好自己要照相存證。
- 如能列入合約書中，更好。
稅金與可能的費用
- 房仲服務費用。
- 事前了解清楚，一般是租一年，半個月租金，租兩年以上，一個月租金。
- 管理費用。
- 事前了解清楚。
- 提前解約違約金。
- 租前講清楚，避免未來的爭議。
- 租賃所得稅與二代健保費用。
- 租前講清楚，避免未來的爭議。
- 公證費用。
- 按照租賃價值採累進公證費用，全省皆同。
- 目前有民間公證人，不再需要像過去在法院排隊公證。
- 頂讓金。
- 一般住宅較少，店面需要注意。
- 其他費用。
- 水電瓦斯等
租賃契約書
- 租賃契約書是否公證。
- 一般是屋主要求。
- 或者是承租超過五年以上的租賃。
- 不然承租方不一定需要公證。
- 但因為住宅屋主經常不報稅，所以住宅也很少提出。
- 租賃契約書內容。
- 問題很多，只能仔細看清楚，是否有不合理的條件。
其他
- 政府個人住宅租金補助。
- 牽涉到屋主可能發生出租行為曝光，有繳房屋租賃所得稅的可能性，因此最好先講清楚，政府每年會公告申請期間。
- 個人所得稅房屋租金扣除額。
- 牽涉到屋主可能發生出租行為曝光，有繳房屋租賃所得稅的可能性，因此最好先講清楚。個人每年１２萬額度。
- 租賃標的物，大樓管理特殊限制，例如養寵物，招牌等等。
- 詢問屋主、管理員或住戶規約。
- 招牌懸掛。
- 詢問屋主、管理員或住戶規約。
- 大樓清潔／大樓公設使用。
- 詢問屋主或管理員。
- 大樓整體管理評價。
- 自行周圍調查或詢問當區住戶。
- 大樓結構安全/土壤液化區／斷層帶／海砂屋／輻射屋／山坡地順向坡
- 大多數都可以在網路上查詢到，除了海砂屋與輻射屋，需要有鑑測過，才知道，但應該都可以問得出來。
挖！！真要說！問題還真多可以講耶！
經常遇到的問題是住宅的屋主，不報稅或低報，雖然是很常見，但如果被查稅，也是挺麻煩的。
不報稅，就不願意公證，不願意設戶籍或設立公司，也不願意承租方申報所得稅或補助。
現在查稅，真的越來越容易，只是政府只抓大咖，不願意主動查一般住宅而已。
其實租賃所得稅與二代健保是針對屋主課稅，但許多屋主長時間租金不申報，演變成稅金是承租方的負擔。
雖然怪怪的，但目前也沒有辦法。
以上沒有辦法，非常詳細的講解，僅能寫出一些注意事項的重點。
希望對您有幫助。
有需要幫忙，可以再問我。
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