增值稅-重購退稅的節稅
自用住宅，重購退稅!
發現~還蠻多人不太了解，通常這方面的節稅，大多是地政士會提醒買方或賣方。
許多同業，並不會刻意的提醒屋主或買方。
但節稅規劃是需要提早安排的。
許多人都只留意到自用增值稅10%的節稅(一生一次、一生一屋)。
卻忘了，如果可以的話，重購退稅也是很好的節稅方式之一。
增值稅-重購退稅的節稅
重購自用住宅除了土地部分可退土地增值稅以外，在這兒還要告訴您，房屋的部分也有扣抵綜合所得稅額的優惠。
【符合條件】 （須同時符合下列條件）
- 出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。(同一人或配偶)
- 納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅。(自用住宅，商業用無法符合)
- 納稅義務人出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。(綜合所得稅)
- 於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者，先購後售者也適用。(2年內，先買貨先賣都可)
- 重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者。(新買的價值等於或高於要賣的價值)
- 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。。(戶籍要在買前或賣前，辦竣戶籍登記)
- 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。(面積限制)
- 出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。(自用的基本條件)
- 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有自用住宅使用之土地為適用範圍。(先買的條件，是已經擁有要退稅的自用住宅)
扣抵限額重購自用住宅扣抵稅額以納稅義務人出售自用住宅年度，因增列該筆財產交易所得後所增加的綜合所得稅額為限。但原財產交易所得已依規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。
其實條件也不算嚴苛，只要特別注意。
當您的房子在賣的時候，增值稅相當之高，又有考慮可以換屋的想法。
可以把這【重購退稅】列入節稅的方案之一。
畢竟一生一次的自用增值稅用完就沒有了，應該保留在最佳的方案之中。(可以規劃，同時間賣多戶，來達到節稅的最大化)
【計算公式】
新購自宅用地的申報移轉地價－（原出售自宅用地申報移轉地價－已繳土地增值稅）＝A（不可為零或負數）
（A）出售年度的應納稅額（包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。
（B）出售年度的應納稅額（不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。
（C） =（A）－（B）＝ 重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額
【檢附證件】
- 戶口名簿影本。
- 房屋所有權狀影本。
- 重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本；或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本。（以2次登記日計算，相距期間應為2年內）。
委建房屋如無法取得地政機關移轉登記之契約文件影本，應以委建契約、建築執照及使用執照影本代替，並以建物總登記所屬年度，視為重購自用住宅完成移轉登記年度。
【相關規定】
- 納稅義務人出售自用住宅房屋，於2年內重購樓房乙棟，其中第1層出租或供營業使用，第2、3層供自用住宅使用，如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者，仍可以適用重購抵稅。
- 納稅義務人出售自用住宅的房屋後，以自建方式取得自用住宅之房屋，得適用本項之規定。
- 納稅義務人及其配偶分別出售自用住宅2棟，並於2年內重購自用住宅乙棟以上，重購房屋總價超過出售房屋總價額者，原出售自用住宅所繳納之綜合所得稅額，可適用重購自用住宅扣抵稅額。
- 納稅義務人以本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋，而另以其配偶或本人名義重購者，仍得適用重購自用住宅扣抵稅額之規定。
- 申請扣抵或退還之綜合所得稅額，係指出售該年度（以所有權完成移轉登記日所屬年度為準）綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額。
- 申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；先購後售，為出售之所有權移轉登記年度。
【綜歸來說明】
重購退稅是政府所給予的合法節稅方式，當您的增值稅過高時，不妨思考是否有考慮重購退稅。
當有此考慮時，在購買新的案子時，就需要特別的注意是否符合重購退稅的條件。
也可以跟房仲說明，有此重購退稅的需要，這樣在過濾案件時，可以節省很多時間。
務必看清楚，房屋的主要用途：住家用。
【特別注意】
政府合法的節稅規劃也是有限制條件的，其中最為重要的是【核准重購退稅土地， 5年內不能出租、營業或移轉，否則將追回退還稅款】。
這是很多人忽略的條件喔~
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